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石云生律师 石云生律师,男,毕业于云南大学法学专业,大学本科学历,现执业于云南榆泰律师事务所。任律所主任、高级合伙人,是大理市政协委员,当选州律协理事,曾被政府表彰为“市级先进工作者”,2016年被云南省律师协会评“201... 详细>>

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律师姓名:石云生律师

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物业费争执引发延期交房 业主上诉索要违约金

2007年,市民王某满心欢喜地在一家建设公司购买了一套住房,可约定本应在第二年交付的房屋一直拖了近两年才被通知办理交房手续。在办手续过程中,王某因物业费问题与物业公司发生不快,致使房屋没交成,于是,他一纸诉状将两公司告上法庭。一面是王某坚决要求赔付逾期违约金的诉请,另一面是两公司对违约期间认定的质疑,双方争执不休。物业费和交房之间到底是什么关系,法院又会如何判决?

购房难收房 涉事三方上公堂

2007年10月31日,王某从山东某建设有限公司(以下简称建设公司)购买了一套建筑面积为170.93平方米、总价977720元的房屋。在房屋预售合同中,双方约定建设公司应在2008年11月30日前,在验收合格的情况下将房屋交付给王某;除不可抗力外,建设公司如逾期交房应承担违约责任,违约金每天按王某已支付购房款的万分之一计算。此后,王某按时向建设公司支付了全部购房款。经测定,该房屋的实际建筑面积为170.59平方米,建设公司在向王某退还多出款项后,于2009年9月22日为王某出具了金额为975774.8元的购房发票。

眼见交房日期已过,可建设公司直至2009年12月10日才取得建设工程竣工验收备案证,并于2010年8月2日取得建设工程竣工规划验收合格证。同年8月26日,建设公司通知王某到青岛某物业管理有限公司(以下简称物业公司)办理交房手续。在办手续过程中,王某因物业费缴纳时间问题与物业公司产生不同意见,致使交房手续没办成,于是他将此事告知建设公司,但未获得任何答复。无奈之下,王某将建设公司与物业公司一并告上法庭,要求两公司支付违约金163122元并立即交房。

违约期间引争执 购房人部分诉请获支持

“我曾在2012年7月26日向建设公司送过一份索赔通知函,其工作人员已签字确认。该函件中明确说明未能按时交房的原因在于建设公司未能使小区建设按计划完工并及时通过综合验收。物业公司要求我缴纳从2008年11月30日至拿钥匙之日的物业管理费是不合理的,两公司应按合同向我赔付从约定交房日至今的违约金。”王某称。“我公司已于2010年12月6日将王某所购房屋登记在其名下,并办理了房产证。我公司在通过房屋的建设工程规划验收后便立即通知王某办理交房手续,因此从通知之日起就应视为房屋已交付,我公司不再承担逾期交房的违约责任。”庭审中,建设公司负责人辩称。物业公司负责人则认为交房与其无关,不应承担任何责任。期间,物业公司主张当时要求王某缴纳2010年8月25日后的物业管理费,但并未提交证据证明。

法院经审理认为,王某与建设公司签订了房屋预售合同,且王某履行了付款义务,建设公司应履行相应的交房义务。关于建设公司延期交房的违约期间问题,法院认为,房屋预售合同约定建设公司应在2008年11月30日前向王某交付房屋,现建设公司没有按期交房确属违约,但考虑到该房屋在2010年 8月2日取得建设工程竣工规划验收合格证,建设公司于2010年8月26日通知王某到物业公司办理交房手续的事实,说明导致建设公司延期交房违约的主因是物业公司与王某关于物业费的争议。结合建设公司于2010年12月6日将涉案房屋登记在王某名下,并办理了房产证的情况,法院认为,延期交房的违约期间应计算至2010年12月6日,建设公司应向王某赔付2008年12月1日至2010年12月6日期间违约金共计71817.02元(975774.8元 ×736天×1/10000)。综上,法院一审判决:被告建设公司向原告王某赔付逾期交房违约金71817.02元;驳回原告王某的其他诉讼请求。

不服一审提上诉 二审法院维持原判

对这一结果,王某不服,提起上诉。“一审法院既然判决建设公司将房屋交付给我,就足以认定其尚未交房,向我支付违约金是无可厚非的。一审判决混淆了办理房屋登记与实际交付这两个不同的法律概念,请求依法撤销一审判决,支持我的全部诉讼请求。”王某在上诉状中表示。

二审法院认为,2010年8月26日,建设公司通知王某到物业公司办理交房手续,2010年12月6日,建设公司将房屋登记在王某名下并办理了产权登记手续,而王某到物业公司办理交房手续时,因物业费问题与物业公司发生争执,导致房屋未能交成。王某要求建设公司支付延期交房违约金计算日期至该案一审立案之日,而建设公司主张违约金应计算到发出交房通知之日。对此,法院认为,房屋交接与物业费缴纳不属于同一法律关系,因物业费缴纳问题产生的争议,王某完全可以采取其他途径解决,不应以物业费缴纳产生争议为由放任延期交房损失的扩大。《合同法》第119条第1款规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”一审法院作出的判决并无不当。据此,青岛市中级人民法院终审判决:驳回上诉,维持原判。



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