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石云生律师 石云生律师,男,毕业于云南大学法学专业,大学本科学历,现执业于云南榆泰律师事务所。任律所主任、高级合伙人,是大理市政协委员,当选州律协理事,曾被政府表彰为“市级先进工作者”,2016年被云南省律师协会评“201... 详细>>

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律师姓名:石云生律师

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侵犯邻居通风采光权 “合法建筑”应否担责

购一房屋入住不久,却遭遇“合法建筑”对自己房屋通风采光权的侵害。一系列的协商不成,30岁的刘国华拿起法律武器,捍卫自己的通风采光权。那么――

侵犯邻居通风采光权 “合法建筑”应否担责

因为侵害通风采光的建筑是合法建筑,刘国华多次找开发商和建筑单位进行协商,均无结果。通过南阳市两级法院的审理,认定建筑单位桐柏县粮食局的行为侵权,并赔偿邻居房屋损失1万元。

购新房入住却遭遇侵权

2006年12月27日,家住河南省桐柏县城关镇的青年商户刘国华与该县佳泰房地产开发有限公司(下称佳泰公司)签订了商品房买卖合同,以14万元的价格购买了现在桐柏县“淮河人家”综合市场一号楼一号上下两层的房屋。2007年初,刘国华搬家入住。

2007年11月12日,桐柏县粮食局经桐柏县发展计划委员会批准立项兴建六层大楼“淮河人家大酒店”接着,办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后,迅即开始工程建设。2008年12月22日大楼竣工。

大楼对刘国华只有两层的住房形成东南两面完全遮挡的夹角状态,从而影响了通风采光,致使刘国华新购住房处于阴暗潮湿、少风少光的环境中,改变了刘的生活环境质量。刘购房居住的时间在前,粮食局承建综合大楼时间在后。刘国华认为粮食局的行为是一种明显的侵权行为。刘国华多次找粮食局和佳泰公司协商,但粮食局以该大楼已经县发展计划委员会立项,并取得建筑“三证”为由予以回绝,佳泰公司也以合同履行完毕为由拒绝协商。

诉辩双方各持己见

2008年12月22日,刘国华将桐柏县粮食局和佳泰公司诉至桐柏县人民法院,请求认定原告与佳泰公司合同无效,责令佳泰公司与桐柏县粮食局分别赔偿损失5万元。2009年1月8日,刘国华与佳泰公司达成了和解协议。同时,刘国华以与桐柏县粮食局属另一法律关系为由申请撤诉。桐柏县法院经审查准予撤诉。

2009年1月16日,刘国华以桐柏县粮食局相邻侵权,影响通风采光为由起诉至法院,要求桐柏县法院判令被告赔偿损失5万元。

法庭上,桐柏县粮食局辩称:(一)粮食局建房行为合法,建房是在自己的土地使用权范围内,且经桐柏县城建局规划,并办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证,从规划许可证允许建房高度以及允许双方之间间距来看,是不会影响原告的通风、采光的。(二)原告一层东边不允许开门,更不存在影响通风采光的问题。佳泰公司出售给原告的房屋,在设计上是没有东门的,但该公司私自更改图纸向东开门,我局发现后提出异议,佳泰公司才将门堵上,是原告购买后擅自扒开,因此其称东边楼房影响通风、采光是无依据的。(三)新建南边楼房也不存在侵权,南楼属拆旧建新,未拆之间与原告间距2米左右,建造中,粮食局又往南后退1米多,双方的南北间距达到3米左右,且主体工程并未遮着其窗户。因此,粮食局建房行为合法,不影响原告通风采光。(四)原告在提起同样诉讼撤诉后,又以同样事实和理由再次诉讼,是滥用诉权的行为,请求法院驳回其无理诉讼请求。

谁是谁非法院两审定音

在审理过程中,桐柏县人民法院对争议现场进行了勘验,并制作了现场勘验笔录。法院经认真地审理后认为:一、原告刘国华通过与佳泰公司签订了商品房屋买卖合同,按照合同约定支付了购房款,并已搬入居住、使用,且原告已经交纳了契税及过户费等有关费用,原告已经实际取得了除所有权以外的居住权及排除他人妨碍的权利,现原告以被告从事建筑影响其通风、采光进行诉讼,属对其合法权益请求保护的合法行为,原告具备诉讼主体资格。二、原告于2008年12月22日提起诉讼,状告佳泰公司及本案被告的案由为合同纠纷,原告于2009年1月8日以与佳泰公司达成和解,以与本案被告属另一法律关系需另行起诉为由撤诉,现原告以被告相邻侵权为由另行提起诉讼并无不当,不属重复诉讼。三、被告建设“淮河人家大酒店”虽是经该县计划委员会批准立项,并在办理有关准建手续后的合法行为,但从被告提交从事建设的有关平面图纸看,被告违反了有关手续中所确定的原被告建筑的间距,改变了原建筑面貌。被告违反了中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)第五章第二条住宅正面间距1:1、侧面间距之“条式住宅,多层之间不宜小于6米,高层与各种层楼住宽之间不宜小于13米”的强制性国家标准的规定。故此,被告的建设行为违反了强制性国家标准,影响了原告的采光、通风,被告的相关辩解法院亦不予采信。另外,被告辩称原告东侧开门系原告擅自开门,但被告并未提供系原告在房屋验收交付前或后开门的充分证据,法院亦不予采信。鉴于被告相邻侵权,影响原告的通风、采光,现原告提出诉讼请求要求赔偿损失,应予支持,但原告要求赔偿5万元明显过高,从原告购买房屋支付价款的实际情况及长期在此居住生活环境的特殊性,参照原告在与案外人佳泰公司另案中和解,佳泰公司已补偿1万元的情况,兼顾公平,法院认为,损失赔偿额度应以1万元为宜。鉴于侵权过错责任在被告,案件诉讼费用应由被告负担。故此,依照《民法通则》第八十三条,参照中华人民共和国《城市居住区规划设计规范》的规定,判决被告桐柏县粮食局赔偿原告尤祖国损失1万元。

判决下发后,桐柏县粮食局不服上诉。近日,南阳市中级人民法院经审理认为,按照《民法通则》第八十三条的规定,不动产的相邻各方应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系中的通风、采光问题。桐柏县粮食局所建房屋虽不属于非法建筑,但其房屋翻建在后,与刘国华的房屋的间隔距离未达到一定的通风、采光标准,对刘国华的通风、采光造成一定影响,侵犯了刘国华的通风、采光权,应予赔偿。在本案之前,刘国华起诉后又撤回诉讼,按照《民事诉讼法》的规定,不属于重复诉讼。刘国华是其房屋的实际管理人和使用人,虽未取得房产证但仍拥有诉权,其主体合法。原审桐柏县人民法院对此案判决认定事实清楚,适用法律正确,处理适当。遂依法作出了驳回上诉、维持原判的终审判决。

判后余音

本案系城镇房屋相邻关系中的相邻采光关系和相邻通风关系纠纷,其性质是不动产的相邻权一方行使所有权或使用权时,所享有的要求另一方提供便利或接受限制,以确保其居住环境质量不受侵犯的权利。本案的争议焦点:一是桐柏县粮食局进行建设施工,是经行政管理机关的规划许可,且拥有土地使用权和施工证明,其所实际的行为具备合法手续,依法成立。从行政法律关系的角度看,合乎法律规定。但从民事法律关系角度看,桐柏县粮食局的建设施工行为确实在不同程度上给相邻方造成了采光、通风方面的妨害。二是本案相邻关系造成的损失的赔偿数额问题。《民法通则》第八十三条规定了处理的一般原则:不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通风、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。按照这一原则的规定,处理本案既要体现有效利用社会财产、合理利用财产,从实际出发,兼顾各方面利益,又要保障公民的人身健康、提高生活质量,给公民住房的采光权、通风权保障。原审法院据此并参照《城市居住区规划设计规范》对建筑、日照、间距的具体规定,认定桐柏县粮食局所建楼房超过该规定关于楼间距的规定,构成采光、通风妨害,并判令其承担相应的民事赔偿责任。关于赔偿数额原审法院根据当地居民的居住环境、结合房屋面积因素确定,基本符合公平原则。



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